요즘 아파트 값이 예전보다 단기적으로 높아졌다 보니 아파트 투자자들의 많은 자금들이 갈 곳을 잃고

상가건물, 구분상가, 다가구주택, 다중주택 등 수익형부동산으로 자금이 많이 오고 있는 상황입니다.

아파트도 워낙 가격이 높다보니 아파트를 엉덩이에 깔고 있는 상황이여서 그 자금을 이용하여 실거주하면서 월세를 받을 수 있는 다가구주택 등이 선호도가 높습니다.

그나마 실투자금이 적어서 회원분들에게 접근성이 좋은 다가구주택 고르는 중요 키포인트 설명 드리겠습니다. 

이번 글에서는 상가가 1층에 작게 있거나 상가가 없는 다가구주택에 대하여 이야기를 해보려고 합니다.

상가주택과 다가구주택은 물건의 특성이 다르기 때문에 다음번에 상가주택에서 분석해드리도록 하겠습니다.

다가구주택 잘구입하고 실패하지 않는 방법

첫번째, 주택입지가 좋은 곳을 골라라.

주택입지와 상가입지는 다릅니다.

상가입지는 상가의 장사가 잘될만한 광고효과나 유동인구가 필요하지만 주택입지는 그것이 필요치 않습니다.

상가입지가 좋은 곳에 가려면 땅값이 그만큼 높다보니 다가구주택지로서는 수익성이 잘 맞지 않습니다.

그래서 상가입지가 좋은 곳에는 상가건물이나 상가주택 건축을 하는 것이고

상가입지는 좋지않지만 주택입지가 좋은 곳에는 다가구주택을 건축하여 수익을 낼 수 있는 것입니다.

주택입지가 좋은 곳은 어느 동으로만 단정지을 수는 없습니다.

같은 동에서도 임대수요가 하늘과 땅차이입니다.

가령 탄방동을 예로 들면 탄방초 부근 중심상업지역과 가까운 곳일수록 임대가 잘 되지만 남선공원을 경계로 오정동쪽 방향 탄방동은 임대수요가 훨씬 적습니다.

괴정동을 놓고 봤을 때 괴정동에서 임대가 잘되는 곳은 롯데백화점과 가까운 곳입니다.

허나 백화점과 가까운 곳은 이미 기존 주택들이 자리를 잡고 있기 때문에 새로 신축을 하기 어려워서

점점 백화점과 멀리  도보10분거리 15분거리 20분거리 까지 건축을 하곤 합니다. 그러다보면 임대수요가 점점 적어지죠,

만약 대학가라고 한다면 대학교와 가까운 5분거리 이내의 주택에서 점점 멀어진 10분거리 15분거리 까지 주택 건축을 하게됩니다. 학생들은 학교와 가까운 곳을 1번으로 임대를 찾기 때문에 가까운 곳 부터 임대가 나갑니다.

이처럼 어느 동이라고해서 임대가 잘나가고 어느동이라고해서 안나간다기 보다는 그 동에서도 임대가 잘되는 곳을 찾는 것이 키포인트입니다.

그래서 신축 초반1~2년 간은 임대가 잘나가지만 그 이후에는 다시 입지좋은 곳으로 회귀 하기 때문에 공실위험이 큽니다. 

아무리 유명한 예술가가 와서 건축을 한다고 하더라도 집은 감가상각이되고 노후가 되기 때문에

첫째도 위치 둘째도 위치 셋째도 위치를 보고 구입을 해야지만 감가상각을 방어할 수가 있습니다.

둘째, 불법사항이 최대한 적은 다가구주택을 구입하여라.

특히 도안동, 원신흥동,상대동, 관저동 등 신도시에 입지해 있는 주택들은 불법이 굉장히 많습니다.

용적률이 낮고 주차대수가 강화 되있다보니 세대수를 얼마 넣지를 못하여서 수익률이 낮습니다.

그 부분을 개선시킬 수 있는 방법은 분방이라고 하여서 쓰리룸 투룸으로 완공을 시킨 후 불법으로 쪼개서 원룸 1.5룸 등으로 개조를 하는 부분을 말합니다. 이런 집들이 신도시의 60%이상입니다.

지금이야 수익률을 따라가서 불법인 것을 인지하고 구입을 할 수 있고 불법인 것을 인지도 못하고 구입을 할 수도 있겠지만

민원이 들어오거나 정기점검에 적발될 시 이행강제금을 지속적으로 내야 하며 건축물대장상 불법건축물으로 등재가 됩니다.

 이렇게되면 추후 재매매시 이런 불법사항들 때문에 월세 조금 받으려다가 스트레스만 받고 시세차익은 커녕 오히려 손해를 보고 재매매 하는 경우도 많습니다.

그래서 불법이 있어도 내가 해결할 수 있거나 감안할 수 있을 정도의 불법을 제외하고는 많은 불법이 있는 다가구주택을 취득하는 것은 올바른 선택이 아니라고 봅니다. 수익률이 낮더라도 불법이 적거나 없는 주택을 취득하세요.

셋째, 위치 다음으로 수익률을 중요시 하여 물건을 구입하여라.

아무리 좋은 자재로 건축을 잘하였고, 아무리 위치가 좋더라도 기본적인 수익률이 나오지 않는다면 추후 재매매 하기가 어렵습니다.

아무리 좋은자재와 위치가 좋더라도 전원주택이 아니라면 다가구주택을 매입하려고 하는 수요층들은 수익률을 중요시 보기때문에 지금 당장부터 수익률이 좋지 않다면 추후에는 월세감가 등이 시작되기 때문에 더욱 수익률은 악화 될 것이고 그에 따라서 매매가도 좋은 가격으로 받을 수가 없습니다.

그렇기 때문에 평균수익률보다 높은 주택을 매입하여야지만 추후 감가되는 것들을 감안 하더라도 조금이라도 붙여서 재매매가 가능합니다.

물론 이 부분은 위치가 첫번째로 좋은 곳이여야 하고 그다음에 수익률입니다.

이 2가지가 충족이 되어야 만 재매매를 할 수 있다고 보면 됩니다.

넷째, 수익률만 높고 위치가 좋지 않다면 과감하게 버려라.(가장 많이 하는 실수)

요즘 숫자적인 수익률만 높여서 매도를 하려고하는 중개사나 매도인들이 많습니다.

사실 건축비가 같다는 전제조건 하에 땅값이 낮으면 낮을수록 수익률이 높고 땅값이 높으면 높을수록 수익률이 낮습니다. 왜냐하면 신축기준으로 월세는 비슷하게 받을 수 있기 때문에 땅값이 싼 곳은 매매가가 작고 수익률이 높아 보일 수 있습니다.

 허나 이런 물건은 함정에 빠지기 가장 쉽습니다.

수익률이라는 것은 공실이 발생하지 않았을 때가 가장 중요하게 의미가 있는 부분이지

수익률이 아무리 높아도 위치가 좋지 않아 공실이 많이 발생할 경우 높은 수익률은 커녕 평균적인 수익률도 지속되기가 어렵기 때문에 수익률이 아무리 높아보여도 위치를 첫번째로 생각하여 신중하게 구입을 하셔야 나중에 후회를 하지 않을 수가 있습니다.

게다가 입지가 좋지 않은 곳의 다가구주택은 년식이 오래됨에 따라 감가상각이 가장 빠르게 진행이 되기 때문에 건물의 감가상각을 방어할 수 있는 곳의 입지에 매수를 하여야지만 손해를 보지 않을 수가 있습니다.

입지가 안좋은 곳에 최고급자재로 건축을 한다면 그거야 말로 나중에 재매매 시 손해보기 딱 좋은 케이스라는 것을 명심하셔서 건축비가 아깝지 않은 곳에 집을 지어야지 오히려 건축비가 아까운 곳에 집을 짓는다면 가장 큰 손해를 발 생 시킬 수 있다는 것을 명심 또 명심하여야합니다.

위에 이정도 글들만 정확하게 숙지하셔서 다가구 주택을 알아보신다면 적어도 실패는 하지 않을 수  있으니

여러번 정독하셔서 머릿속에 넣어놓는다면 다가구주택을 보는 눈이 달라질 것이라고 생각합니다.

이상입니다. 감사합니다^^